מי ערד חברה להנדסה לפתוח ובנין בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבנוי והשיכון

פסק דין

רקע

1.המרצת פתיחה במסגרתה עותרת התובעת לסעד של צו הצהרתי לפיו יוצהר כי חיוב כספי בסך של 1,173,793 ₪, ששולם לתובעת ע"י הנתבעת כתשלומי פיתוח בגין בניית יחידות דיור נוספות בפרויקט הנבנה על ידה, סותר את ההסכם שנחתם בין הצדדים, ובהעדר מקור חוקי אחר לחיוב, מלבד הוראות ההסכם, נעדרת דרישת התשלום כל תוקף מחייב.

לחילופין, עותרת התובעת לסעד הצהרתי לפיו יוצהר כי דרישת תשלום עלויות הפיתוח, הנוספת, חסרת תוקף מחייב במתכונת בה הוצאה, וכי על הנתבעת לחשב את עלויות הפיתוח הנוספות הצפויות לנבוע בפועל מתוספת יחידות הדיור.

2.ברקע התובענה זכייתה של התובעת ביום 6.7.99 במכרז לבניית 252 יחידות דיור במתחם 44- B בעיר מודיעין, זכייה שהולידה חוזה בניה אשר נכרת בין הצדדים ביום 25.8.99.

אין מחלוקת כי בהתאם לתנאי ההסכם שילמה התובעת הוצאות הפיתוח בסכום של 18,370,000 ₪, כפי שנדרשה לעשות.

אלא, שלאחר חתימת ההסכם פעלה התובעת לשינוי תכנית התב"ע, באופן שיקטן גודלה של כל יחידת דיור במתחם (סך המטרז'), ומספר יחידות הדיור בפרויקט יגדל מ-252 ל- 279, דהיינו תתווספנה 27 יחידות דיור ללא הגדלת שיעור מטרז' הבניה הכולל במתחם, כי אם תוך הפחתתו.

הנתבעת נתנה הסכמתה לשינוי המבוקש, תוך התנייתו בתשלום הוצאות פיתוח נוספות, על רקע התוספת במספר יחידות הדיור.

התובעת הלינה בפני הנתבעת על החיוב, ולבסוף, על מנת שיתאפשר המשך ביצוע הפרויקט שילמה תחת מחאה.

3.כמצוות המותב הקודם שדן בתיק, כב' השופט אברהם יעקב, הגישה הנתבעת תחשיב באשר לדרך חישוב הוצאות הפיתוח הנדרשות על ידה מן התובעת, במסגרתו נתקבל סך מופחת לחיוב, בגובה 823,122 ₪, במחירי תקציב 2002 (ר' תחשיבו האחרון של מר זאב ברקאי, אשר שימש בזמנים הרלוונטים כיועץ כלכלי ליחידה לפיתוח העיר מודיעין בנתבעת).

בתגובה, הגישה התובעת חוות דעת של המהנדס והיועץ מר מנחם מרחב, לפיה הוצאות הפיתוח הנוספות הנדרשות כתוצאה מהגדלת מספר יחידות הדיור עומדות על הסך הכולל של 45,783 ₪, ואילו יתר רכיבי החיוב אינם מהווים הוצאות נוספות שנגרמו כתוצאה מהגדלת מספר יחידות הדיור.

4.לאחר קבלת עמדות מומחי הצדדים באשר לגובה ההוצאות, מינה כב' השופט יעקב את רוה"ח איל הנדלר כמומחה מטעם בית המשפט, שיחווה דעתו באשר להוצאות הממשיות שנגרמו ויגרמו כתוצאה מהוספת 27 יחידות הדיור על ידי התובעת.

בחוות דעתו, העריך מומחה בית המשפט את הוצאות הפיתוח האמורות בסך כולל של 382,902 ₪ (במחירי תקציב הנכונים לשנת 2002).

עוד הביע המומחה את דעתו בחוות הדעת כי בנוסף לקביעת ההוצאות הממשיות, יש להעמיס מחדש את העלויות בגין התשתיות הכלל עירוניות (המכונות בעגה המקצועית "ראש שטח"), באופן שישקף את חלקן היחסי של מס' יחידות הדיור המעודכן שנבנה ע"י התובעת. בחישוב כולל של עלויות ישירות ו"ראש שטח", מקבל המומחה סכום סופי של 768,047 ₪.

5.בעקבות התייחסות אחרונה זו של המומחה, עתרה התובעת במסגרת בש"א 1183/05 למחיקת חלקים מחוות הדעת, מהטעם שיש בהם כדי להוות סטייה מהחלטת המינוי לפיה יחווה המומחה דעתו בנוגע להוצאות הממשיות בלבד.

בהחלטתו מיום 2.2.05 נעתר כב' השופט יעקב לבקשה, בקובעו כי אכן היה על המומחה להיצמד להחלטת המינוי, וזאת מבלי לגרוע מן האפשרות שבית המשפט יגיע סופו של יום לכלל מסקנה, כי החישוב הנותן הוא זה הכולל גם עלויות שאינן דווקא הוצאות בפועל.

בקשת רשות ערעור על החלטה זו נדחתה ע"י כב' השופט נ' הנדל, בהחלטתו מיום 17.7.05, במסגרתה צוין הדגש שהושם ע"י בית המשפט קמא על הותרת האפשרות להכרעה הכוללת גם עלויות שאינן ישירות, כאפשרות פתוחה וקיימת.

תמצית טענות התובעת

6.תמצית טענות התובעת היא כדלקמן:

דרישת התשלום הנוספת נעדרת כל תוקף משפטי מחייב, בהעדר קיומו של נוהל תומך, העדר ציון בהסכם בנוגע לחישוב עלויות הפיתוח, ובמיוחד משהוכח קיומו של מנהג "שבס", אשר משמעותו הוספת יחידות דיור ללא חיוב. הפסיקה רואה חיוב כאמור ע"י רשות שלטונית כבטל מעיקרו מקום שלא הונחה תשתית משפטית ברורה המסמיכה אותה לכך.